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Gericht:LG Itzehoe 11. Zivilkammer
Entscheidungsdatum:19.08.2019
Aktenzeichen:11 S 64/18
ECLI:ECLI:DE:LGITZEH:2019:0819.11S64.18.00
Dokumenttyp:Beschluss
Quelle:juris Logo
Normen:§ 21 WoEigG, § 43 Nr 4 WoEigG
 

Tenor

I. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

II. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 169.451,65 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin begehrt die Ungültigerklärung des am 19.04.2018 zu Tagesordnungspunkt 6.2 gefassten Beschlusses. Hinsichtlich des weiteren Sachverhaltes wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung wird auf die Entscheidungsgründe verwiesen. Das Urteil ist der Klägerin am 28.11.2018 zugestellt worden. Gegen diese Entscheidung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 21.12.2018 - bei Gericht eingegangen am 24.12.2018 - Berufung eingelegt. Auf Antrag der Klägerin vom 28.01.2019 ist die Frist zur Berufungsbegründung verlängert worden bis zum 28.02.2019. Die Berufungsbegründung der Klägerin ist am 28.02.2019 bei Gericht eingegangen.

2

Die Klägerin hat beantragt,

3

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 27.01.2018 (Aktenzeichen 60 C 13/18) den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft WEG ..., auf der Eigentümerversammlung vom 19.04.2018 zu Tagesordnungspunkt 6.2 "Finanzierung der Sonderumlage durch ein WEG-Bankdarlehen" für ungültig zu erklären.

4

Die Beklagten haben beantragt,

5

die Berufung zurückzuweisen.

6

Durch Schriftsatz vom 04.06.2019 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt unter Hinweis auf den zu TOP 2 auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.01.2019 gefassten Beschluss (vgl. Anlage B 1 Bl. 111 d.A.). Die Beklagten haben sich der Erledigungserklärung durch Schriftsatz vom 19.06.2019 angeschlossen.

II.

7

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO. Die Parteien haben den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

8

Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Vorliegend sind deshalb der beklagten Partei die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wäre.

9

Der Beschluss zu TOP 6.2 vom 19.04.2018 entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wäre daher für ungültig zu erklären gewesen. Vor dem Beschluss über die Aufnahme eines Kredites, insbesondere in der hier streitgegenständlichen Höhe, hätten mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden müssen (dazu unter 1.). Zudem genügt das Protokoll der Eigentümerversammlung nicht den Anforderungen, die der Bundesgerichtshof an die Dokumentation über die im Zusammenhang mit einer Darlehensaufnahme gegebenenfalls drohende Nachschusspflicht der Eigentümer fordert (dazu unter 2).

1.

10

Der angefochtene Beschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es fehlt an einer hinreichenden Entscheidungsgrundlage, da vor dem Beschluss nicht mindestens drei Vergleichsangebote vorgelegen haben. Dies ist auch vor einem Beschluss über einen Darlehensvertrag erforderlich.

11

Das Erfordernis, Vergleichsangebote einzuholen, ist von der Rechtsprechung insbesondere in Bezug auf die Beauftragung von baulichen Maßnahmen aber auch hinsichtlich anderer Vertragsabschlüsse, wie etwa die Verwalterbestellung, entwickelt worden (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 96/10; BayObLG Beschluss vom 09.09.1999 - 2Z BR 54/99; LG Hamburg, Urteil vom 15.02.2012 - 318 S 119/11; LG Hamburg, Urteil vom 12.11.2014 - 318 S 74/14; LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/17; Vandenhouten, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG; 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 75).

12

Die Einholung entsprechender Vergleichsangebote soll eine hinreichende Entscheidungsgrundlage für die Ausübung des den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens bei der Auswahl des jeweiligen Angebotes und des Unternehmens gewährleisten. So soll erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer die Angebote von unterschiedlichen Unternehmen miteinander vergleichen können, um sich für denjenigen Vertragsabschluss zu entscheiden, der ihren Interessen inhaltlich am ehesten entspricht. Zudem sollen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit beachtet werden, indem keine überteuerten Aufträge erteilt werden (Vandenhouten, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 75).

13

Es ist jedoch nicht notwendig das billigste oder das technisch hochwertigste Angebot anzunehmen. Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der angebotenen Leistungen und der hierfür in Ansatz gebrachten Kosten in die Lage versetzt werden, sich nach Ausübung des ihnen zustehenden Ermessens für eines der Angebote zu entscheiden. Um das Preis-/Leistungsverhältnis beurteilen zu können, ist es erforderlich, dass die eingeholten Angebote vergleichbar sind (Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 21 Rn. 112 c). Die Wohnungseigentümer sind über sämtliche relevanten Umstände aufzuklären und die Angebote müssen ihnen spätestens bei der Beschlussfassung zugänglich gemacht werden, sofern dies gewünscht wird (LG Hamburg, Urteil vom 15.02.2012 - 318 S 119/11; LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/17 m.w.N.).

14

Die Notwendigkeit für die Wohnungseigentümer sich vor einer Entscheidung eine hinreichende Tatsachengrundlage für die Ausübung des ihnen zustehenden Ermessens zu verschaffen, gilt auch für den Abschluss eines Darlehensvertrages. Zum einen können bereits die Konditionen, zu denen Banken Darlehen anbieten, etwa in Bezug auf Laufzeit, Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten oder damit verbundenen Kreditratenschutzversicherungen erheblich voneinander abweichen. Zudem unterscheiden sich naturgemäß auch die Kosten für einen Kredit, insbesondere hinsichtlich der Zinshöhe, zum Teil erheblich. Um beurteilen zu können, ob ein Angebot ihren Bedürfnissen entspricht, ist es daher ebenfalls erforderlich, dass sich die Wohnungseigentümer eine hinreichende Tatsachengrundlage verschaffen, bevor sie einem Angebot den Zuschlag erteilten. Dies kann unter anderem durch die Einholung von Vergleichsangeboten geschehen. In quantitativer Hinsicht dürften regelmäßig drei Angebote ausreichend, aber auch erforderlich sein. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht beachtet worden.

15

Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, dass es aufgrund der Besonderheiten bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus schwierig sei, Banken zu finden, die zu einer Darlehensvergabe bereit seien. Etwaige Schwierigkeiten können auch bei der beabsichtigten Beauftragung bestimmter Gewerke bestehen, ohne dass dies die Verwaltung grundsätzlich von der Notwendigkeit der Einholung von Vergleichsangeboten befreien würde. Dass es vorliegend trotz entsprechender Bemühungen unmöglich gewesen wäre, drei Vergleichsangebote einzuholen, haben die Beklagten dagegen weder hinreichend vorgetragen noch unter Beweis gestellt.

2.

16

Den Anforderungen an die Dokumentation über eine im Zusammenhang mit einer Darlehensaufnahme möglicherweise drohenden Nachschusspflicht der Eigentümer genügt das gegenständliche Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19.04.2018 nicht, wenn es darin heißt: "Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer über ihre Haftungsverhältnisse aufgeklärt".

17

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Aufnahme eines längerfristigen Darlehens zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen zwar grundsätzlich möglich, dies aber nur unter hohen Voraussetzungen. Hintergrund für diese hohen Voraussetzungen ist, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nicht nur im Außenverhältnis zur kreditgebenden Bank nach § 10 Abs. 8 WEG nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils haften, sondern auch im Innenverhältnis eine Nachschusspflicht droht. Insoweit hat der BGH (Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 244/14 - Rn. 15) folgendes ausgeführt:

18

"Dies folgt aus der Verpflichtung der Wohnungseigentümer, für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen (§ 28 I 2 WEG; vgl. Senat, BGHZ 163, 154 [175] = NJW 2005, 2061 = NZM 2005, 543). Gibt es Zahlungsausfälle bei Wohnungseigentümern, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder, wenn sich eine Finanzierungslücke während des laufenden Wirtschaftsjahrs auftut, durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden (Senat, BGHZ 108, 44 [47] = NJW 1989, 3018). Das gilt in gleicher Weise, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihren Anteil an den Zins- und Tilgungsleistungen nicht erbringen und dadurch Deckungslücken entstehen; denn auch diese Verbindlichkeiten gehören zu den Ausgaben im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG, deren Aufbringung durch den Wirtschaftsplan oder durch dessen Ergänzung in Form einer Sonderumlage (vgl. Senat, NJW 2014, 2197 = NZM 2014, 436 Rn. 19) sicherzustellen ist."

19

Im Hinblick auf diese drohende Nachschusspflicht, die theoretisch unbegrenzt ist und auch Wohnungseigentümer treffen kann, die nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils den zu zahlenden Teil ihres Beitrages bereits erbracht haben (BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 244/14 - Rn. 17) sind an einen Beschluss, durch den die Aufnahme eines Darlehens genehmigt wird, besondere Anforderungen zu stellen. Hierzu hat der BGH (aaO. bei Rn. 35) ausgeführt:

20

"Ferner muss vor der Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer - auch derjenigen, die von einer etwaigen "Abwendungsbefugnis" Gebrauch gemacht haben - Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein. Die Wohnungseigentümer dürfen nicht dem Irrtum unterliegen, dass sie unter allen Umständen nur für einen ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an Zins- und Tilgungsleistungen für das Darlehen haften. Die entsprechende Unterrichtung der Wohnungseigentümer ist in dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren."

21

Diesen Anforderungen an eine im Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentierte Aufklärung genügt die streitgegenständliche Formulierung nicht. Das Protokoll der Eigentümerversammlung verhält sich ausdrücklich nicht zu einer möglichen Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer. Der Hinweis darauf, dass in der Wohnungseigentümerversammlung über die Haftungsverhältnisse aufgeklärt worden sei, genügt den vorstehenden Anforderungen nicht, da er nicht geeignet ist, aus unbefangener Sicht Rückschlüsse über den genauen Umfang der Aufklärung zu erlauben. Insbesondere die Frage, ob auch die Nachschusspflicht Gegenstand der Aufklärung in der Wohnungseigentümerversammlung war, bleibt offen. Wie ausgeführt, ist die Nachschusspflicht nicht das einzige Haftungsrisiko für die Wohnungseigentümer. Diese haften vielmehr nach § 10 Abs. 8 WEG auch im Außenverhältnis gegenüber der Bank. Ob die Wohnungseigentümer vorliegend jedoch sowohl über die Außenhaftung als auch über die Innenhaftung hinreichend aufgeklärt wurden, geht weder aus dem Protokollwortlaut noch aus anderweitigen Umständen hervor. Eine dahingehende Vermutung, dass die im Protokoll erwähnte Aufklärung über die Haftungsverhältnisse auch die Nachschusspflicht umfasst hat, besteht nicht. Wenn der Bundesgerichtshof ausführt, dass die Wohnungseigentümer nicht dem Irrtum unterliegen dürfen, dass sie unter allen Umständen nur für einen ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an Zins- und Tilgungsleistungen für das Darlehen haften, sondern ihre Haftung möglicherweise auch eine theoretisch unbegrenzte Nachschusspflicht umfasst und gerade diese Unterrichtung der Wohnungseigentümer in dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren ist, genügt der bloße Hinweis auf eine Aufklärung über die Haftungsverhältnisse nicht. Es ist vielmehr im Protokoll auf eine mögliche Nachschusspflicht unmittelbar hinzuweisen (so wohl auch: Engelhardt, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 21 WEG Rn. 68).

22

Die Beklagten können sich daher auch auf die streitige Behauptung, es sei auf der Eigentümerversammlung ausdrücklich auf die Nachschusspflicht hingewiesen worden, nicht erfolgreich berufen. Denn es fehlt jedenfalls an der erforderlichen Dokumentation. Diese ist auch deshalb von entscheidender Bedeutung, weil etwaige Sondernachfolger und Wohnungseigentümer, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben, über die möglichen Folgen einer Darlehensaufnahme aufgeklärt werden müssen. Dies wird durch die gegenständliche Formulierung nicht hinreichend gewährleistet.

3.

23

Auf die Frage, ob der gegenständliche Beschluss hinreichend bestimmt ist, kommt es nach den vorstehenden Ausführungen nicht mehr an.

 


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