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Gericht:Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht 9. Kammer
Entscheidungsdatum:17.12.2014
Aktenzeichen:9 A 283/09
ECLI:ECLI:DE:VGSH:2014:1217.9A283.9.00
Dokumenttyp:Urteil
Quelle:juris Logo

Rückabwicklung einer Folgekostenregelung in einem städtebaulichen Vertrag

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der zu vollstreckenden Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Rückzahlung von Geldern, die sie aufgrund einer Folgekostenvereinbarung an die Beklagte gezahlt hat.

2

Die Klägerin erwarb mit Kaufvertrag vom 09.05.2005 von ihrem Ehemann ein 17.633 m² großes Grundstück, welches zuvor überwiegend als Baumschulland genutzt worden war; mit Kaufvertrag vom 08.12.2005 erwarb sie ein weiteres 3.133 m² großes Grundstück. Die Beteiligten schlossen am 09.05.2006 einen städtebaulichen Vertrag, in welchem sie die erforderlichen Regelungen für die beabsichtigte planungsrechtliche Umwandlung des Vertragsgebietes, welches die von der Klägerin erworbenen Flurstücke umfasste, in Wohnbauland trafen. In § 1 Abs. 2 des Vertrages heißt es, das Verfahren sei aufgrund einer Anfrage des Ehemannes der Klägerin nach den Grundsätzen der Bodennutzung der Stadt Wedel vom 25.11.2004 eingeleitet worden.

3

§ 19 des Vertrages lautet:

4

§ 19   

Folgeeinrichtungen

1) Der Stadt entstehen als Folge der geplanten Baumaßnahmen und des dadurch zu erwartenden Anstiegs der Wohnbevölkerung Kosten für die Schaffung oder Erweiterung von Infrastrukturmaßnahmen.

2) Der Rat der Stadt hat am 25.11.2004 die Grundsätze für die Bodennutzung in der Stadt Wedel (Mitfinanzierung von Kosten in Folge oder als Voraussetzung städtebaulicher Planungen durch Planungsbegünstigte) beschlossen. Das geplante Vorhaben ist eine städtebauliche Maßnahme im Rahmen von Bauleitplanungen für die Schaffung von Wohnbaurechten, die planungsbedingte Lasten bei der Stadt Wedel auslösen und zu einer Bodenwertsteigerung in nicht unerheblichem Umfang führen.

3) Das Verfahren nach den vorgenannten Grundsätzen ist mit der Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung) vom 10.6. bzw. 11.6.2005, die als Anlage III Bestandteil dieses Vertrages bilden, eingeleitet worden.

4) Der Anfangswert im Sinne der Grundsätze ist für eine Teilfläche von 1.655 m² aus dem Flurstück xx (neu: xx) mit 240,00 € pro m² und für alle anderen Flächen, die im Zuge des geplanten Vorhabens überplant werden, mit 10,00 € pro m² festgesetzt worden.

5) Für neu geschaffenes Wohnbaurecht wird als pauschalierte Kostenbeteiligung der Planungsbegünstigten an sozialen Infrastrukturkosten (z.B. für Kindergärten, Grundschulen) ein Betrag von EUR 75,00 je Quadratmeter nach der im B-Plan festgesetzten Geschossfläche festgelegt. Auf eine Ermittlung der Folgekosten im Einzelfall wird ausdrücklich verzichtet.

6) Der Betrag wird nach Satzungsbeschluss von der Stadt entsprechend Abs. 5 festgelegt. Der festgesetzte Betrag ist nach Rechtskraft in 3 Teilbeträgen jeweils zum 15.12.2006, 15.12.2007 und 15.12.2008 ohne erneute Anforderung fällig.

7) Für die Berechnung der Angemessenheit im Sinne des § 11 Abs. 2 BauGB ist der Bodenwertzuwachs aus der Differenz des Verkehrswertes der Grundstücke vor der Überplanung (Anfangswert siehe Abs. 4) und nach der Überplanung (Endwert) zu errechnen. Grundlage hierfür ist jeweils der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses des Kreises Pinneberg.

5

Nach § 19 Abs. 3 des Vertrages sind die Grundsätze der Bodennutzung in der Stadt Wedel in der Fassung vom 25.11.2004 Bestandteil des Vertrages. Nach Nr. 2 der Grundsätze sollen die Planungsbegünstigten die ursächlichen Kosten und sonstigen Aufwendungen des Planungsvorhabens sowie kostenrelevante Bindungen zur Förderung und Sicherung bestimmter städtebaulicher Ziele übernehmen. Nach Nr. 2.1. dritter Spiegelstrich gehören dazu

6

Herstellungskosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur; ggfs. Ablösung dieser Verpflichtung durch einen anteiligen Finanzierungsbetrag von 75 Euro/m² und Geschossfläche. Der Finanzierungsbetrag wird entsprechend dem Baupreisindex angepasst.

7

Entsprechend der vertraglichen Regelung zahlte die Klägerin in den Jahren 2006 bis 2008 in drei Teilbeträgen insgesamt 433.350,- €.

8

Die Klägerin hat am 28.12.2009 Klage erhoben, mit welcher sie die Rückzahlung des Betrages in Höhe von 433.350,- € begehrt.

9

Zur Begründung trägt sie u.a. vor, ihr stehe ein Erstattungsanspruch zu, da die genannten Zahlungen rechtsgrundlos erfolgt seien, weil die ihr zugrunde liegende Vertragsbestimmung nichtig sei.

10

Es sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass sich die Zulässigkeit der Abwälzung von Baufolgekosten auf solche Kosten beschränke, die durch das jeweilige Vorhaben bzw. durch den seiner Zulässigkeit zugrundeliegenden Bebauungsplan verursacht worden seien. Das Bundesverwaltungsgericht habe entschieden, dass Folgekostenregelungen wirksam nur dann vereinbart werden könnten, wenn die Gemeinde nachvollziehbar habe davon ausgehen dürfen, dass durch die weitere Überplanung von bisher nicht bebaubaren Grundstücken Investitionskosten für öffentliche Einrichtungen entstünden, die sie zu tragen hätte, und wenn sie zudem im Hinblick auf diese Kosten abwägungsfehlerfrei von einer derartigen Überplanung hätte absehen dürfen, sofern es nicht zum Abschluss einer entsprechenden Folgekostenvereinbarung gekommen wäre. Die Gemeinde müsse transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar belegen können, dass die von ihr in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu beschließenden und realistischerweise verwirklichungsfähigen Bebauungspläne einen weiteren Bedarf an öffentlichen Einrichtungen hervorriefen. In jedem Fall müsse anhand nachvollziehbarer und realistischer Prognosen dargelegt werden, mit welcher Zunahme der Bevölkerung gerechnet werde. Daraus sei abzuleiten und anhand von Erfahrungswerten zu belegen, welcher Bedarf an öffentlichen Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienten, dadurch hervorgerufen werde und welche Kosten in dessen Folge auf die Gemeinde zukämen.

11

Diese Voraussetzungen seien bei Abschluss des Vertrages nicht erfüllt gewesen. Durch die Regelung in § 19 Abs. 5 Satz 2, nach der auf eine Ermittlung der Folgekosten im Einzelfall ausdrücklich verzichtet werde, habe die Beklagte zugestanden, dass sie davon abgesehen habe ordnungsgemäß zu prognostizieren, welche Infrastrukturmaßnahmen aufgrund welcher in einem bestimmten Zeitraum im Stadtgebiet oder einem Teil desselben zu schaffenden zusätzlichen Wohneinheiten erforderlich würden, sowie nachvollziehbar zu ermitteln, welche Gesamtkosten für diese Infrastrukturmaßnahmen entstünden und im Einzelnen darzustellen, welcher Anteil an diesen Gesamtkosten auf diejenigen Wohneinheiten entfalle, die im hier maßgeblichen Bebauungsplan-Änderungsbereich zugelassen worden seien. Es fehle an einer methodisch einwandfreien Bedarfsermittlung für den Nachweis der Kausalität zwischen Vorhaben und Folgeeinrichtung. Es sei nicht möglich, die tatsächlichen Kosten der sozialen Infrastruktur durch einen pauschalen Ablösebetrag, der auf Erfahrungssätzen beruhe, zu ersetzen.

12

Die Nichtigkeit folge auch daraus, dass es der Beklagten gar nicht darum gegangen sei, sich Kosten erstatten zu lassen. Das Ziel sei vielmehr gewesen, den überwiegenden Teil des Bodenwertzuwachses abzuschöpfen, den die im Planänderungsbereich belegenen Grundstücke durch die Zulassung von Wohnbebauung erfahren hätten. Ein solches Vorgehen sei aber evident gesetzeswidrig.

13

Die Rückforderung verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben. Der Grundsatz von Treu und Glauben stehe der Rückabwicklung des nichtigen Vertragsteils nicht allein deshalb entgegen, weil die Leistung der Beklagten nicht mehr rückgängig zu machen sei. Sie habe entgegen der Behauptungen der Beklagten endgültige Nachteile erlitten. Sie habe die Folgekosten nicht an die Erwerber der Grundstücke weiter gegeben. Von einem wirtschaftlichen Abwälzen der Folgekosten auf die Erwerber könne nicht bereits dann gesprochen werden, wenn überhaupt ein Gewinn erzielt worden sei, sondern nur dann, wenn die durchschnittliche Umsatzrendite vergleichbarer Vorhaben erzielt worden sei, diese liege bei mindestens 12%. Nach einem Schreiben ihres Steuerberaters vom 02.10.2012 habe sie jedoch lediglich einen Gewinn in Höhe von 110.818 € gemacht, was einer Umsatzrendite von 2,76% entspreche. Bei der Betrachtung der Höhe des Gewinns sei auf ihren tatsächlichen Aufwand abzustellen. Der von ihr an ihren Ehemann gezahlte Kaufpreis, welcher dem Wert der Grundstücke nach der Überplanung entsprach, sei angemessen gewesen.

14

Die Klägerin legt verschiedene Unterlagen vor, u.a. Steuerbescheide. Hinsichtlich des Inhalts der Unterlagen wird auf die Beiakten B und C Bezug genommen. Zu der vorgelegten Übersicht der Finanzierungskosten trägt die Klägerin vor, dass in dieser auch die Zinsbelastung im Zusammenhang mit der Belastung des vormals von ihr bewohnten privaten Einfamilienhauses A-Straße enthalten sei.

15

Im Übrigen sei sie nicht dahingehend beweisbelastet, dass die Infrastrukturkosten nicht durch sie an die Erwerber weitergegeben worden seien. Die materielle Beweislast liege richtigerweise bei der Beklagten. Dies folge schon daraus, dass es sich bei der Frage, ob ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliege, rechtstechnisch um einen Einwand, also einen für die Beklagte günstigen Umstand handele, durch den ihr Anspruch im Falle der Rechtswidrigkeit des § 19 des Vertrages wieder zu Fall gebracht werden könnte.

16

Selbst wenn man unterstelle, dass die geleisteten Infrastrukturkosten in die Kalkulation des Kaufpreises eingeflossen seien, sei mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Hannover (Urteil vom 15.09.2011 - 9 A 90/11 - juris) davon auszugehen, dass eine Einpreisung nicht zwingend zur Folge hätte, dass die Rückforderung auch treuwidrig sei. Das Verwaltungsgericht Hannover berücksichtige, dass es im unternehmerischen Risiko der Klägerin gelegen habe, ob sie den gezahlten Betrag über eine günstige Vermarktung der Grundstücke wieder erwirtschaften könne. Die hierbei erzielten Gewinne stünden allein der Klägerin zu und stellten keine Gegenleistung der Käufer für von der Klägerin geleistete Folgekosten dar.

17

Bei dem Klageantrag zu 2. handele es sich um eine zulässige Zwischenfeststellungsklage.

18

Die Klägerin beantragt,

19

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 433.350,- € nebst Prozesszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen,

20

2. festzustellen, dass der mit „Folgeeinrichtungen“ überschriebene § 19 des zwischen ihr und der Beklagten abgeschlossenen städtebaulichen Vertrags vom 09.05.2006 nichtig sei.

21

Die Beklagte beantragt,

22

die Klage abzuweisen.

23

Zur Begründung trägt die Beklagte u.a. vor, die Klage sei mit ihrem Antrag zu 1. unzulässig. Die Klägerin habe keinen vorprozessualen Zahlungsantrag gestellt. Bei einem derartigen Antrag handele es sich um eine unverzichtbare, nicht im Klageverfahren nachholbare Zulässigkeitsvoraussetzung der Leistungsklage.

24

Weiterhin trägt die Beklagte u.a. vor, sie habe in einer angespannten Finanzlage vor der Herausforderung gestanden, die Finanzierung der durch die Planung ausgelösten Kosten und Lasten zu sichern. Auf der Grundlage des § 11 Baugesetzbuch (BauGB) habe der Rat Grundsätze der Bodennutzung beschlossen. Diese verteilten die Kosten und Lasten einer Planung auf die Gemeinde einerseits und die Planungsbegünstigten andererseits. Planungsbegünstigte seien grundsätzlich die Grundstückseigentümer der überplanten Flächen. Die Planungsbegünstigten hätten Kalkulationssicherheit dadurch, dass für sie die Höhe der auf sie zukommenden Kosten, Lasten und kostenrelevanten Bindungen bereits zu einem frühen Zeitpunkt der Flächenentwicklung vorhersehbar und damit kalkulierbar sei.

25

Bei den Grundsätzen der Bodennutzung handele es sich erkennbar nicht um Regelungen zur Vereinnahmung von „Wertabschöpfungen“. Wie sich bereits aus den Grundsätzen der Bodennutzung ergebe, gehe es um die sozialen Infrastrukturkosten, die ursächlich, mithin Voraussetzung oder Folge der geplanten Vorhaben seien. Dabei sei es möglich, die tatsächlichen Kosten durch einen Ablösebetrag zu ersetzen. Die Ursächlichkeit sei gegeben. Die Regelung des Vertrages beschränke sich auf das, was von dem bestimmten Vorhaben an Folgen ausgelöst werde. In dem Vertrag werde auf die Folgekosten für Kindergärten und Grundschulen abgestellt.

26

Die geltend gemachte Rückforderung verstoße gegen Treu und Glauben. Die Klägerin habe durch die entsprechende Gestaltung der Grundstückspreise die Infrastrukturkosten an die einzelnen Erwerber weitergegeben. Ihr sei kein endgültiger Nachteil verblieben. Sie würde bei Rückerstattung der Folgekosten einen zusätzlichen unverdienten Vermögensvorteil erhalten.

27

Die von der Klägerin vorgelegte Kostenübersicht sei nicht nachvollziehbar. Es sei zu vermuten, dass sie Kosten enthalte, die mit dem Vorhaben nicht in einem Zusammenhang stünden.

28

Hinsichtlich des Antrages zu 2. seien die Voraussetzungen für eine Zwischenfeststellungsklage nicht gegeben.

29

Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung am 17.02.2014 zum Beweis dessen

I.

30

dass die Durchschnittsrendite für vergleichbare Wohnbauvorhaben im Hinblick auf die Vermarktungsrisiken und sonstigen Unwägbarkeiten - etwa im Hinblick auf zusätzlichen Gründungsaufwand oder ähnliche nicht sicher vorhersehbare zusätzliche Aufwendungen - von gewerblich tätigen Erschließungsunternehmen mit zwischen 18 und 24 % des Umsatzes kalkuliert wird;

II.

31

dass die vom Gutachterausschuss herangezogenen Grundstücke gegenüber denen im vorliegenden Streitfall im Schriftsatz vom 27.1.2014 dargestellten, Lagenachteile aufweisen und dass diese bei der Beurteilung durch den Gutachterausschuss nicht eingeflossen sind;

III.

32

dass der auf dem Grundstücksmarkt für Wohngrundstücke vergleichbarer Lage, insbesondere Wohnruhe, gezahlte Kaufpreis nicht bei 237,-- Euro sondern im Bereich zwischen 270,-- und 280,-- €/qm liegt;

33

den Antrag gestellt, folgende Beweise zu erheben

34

zu I. und III.

35

Einholung eines Sachverständigengutachtens

36

zu II:

37

a) Augenscheinseinnahme

38

b) zeugenschaftliche Vernehmung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses oder Einholung einer amtlichen Äußerung.

39

Die Kammer hat die Beweisanträge abgelehnt und zur Begründung in der mündlichen Verhandlung hinsichtlich des Antrages zu I. ausgeführt, dass eine kalkulierte Durchschnittsrendite für die hier zu beantwortende Frage nicht entscheidungserheblich sei. Die Kalkulation erfolge vorab, der real erzielte Gewinn sei am Ende des Geschäfts zu betrachten. Kalkulatorische Durchschnittsrendite und Gewinn seien zu unterscheiden. Hinsichtlich der Beweisanträge zu II. und III. hat die Kammer ausgeführt, dass es auf die dort unter Beweis gestellten Behauptungen nicht ankomme, da nach Auffassung der Kammer entscheidend auf die realen Zahlen abzustellen sei.

40

Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung am 17.12.2014 Bezug genommen auf die in der mündlichen Verhandlung am 17.02.2014 gestellten Beweisanträge und diese erneut gestellt unter der Maßgabe, dass der Antrag zu I. am Ende ergänzt wird mit der Formulierung „und dass real eine durchschnittliche Umsatzrendite von mindestens 12% erzielt wird“.

41

Die Kammer hat die Beweisanträge abgelehnt und zur Begründung in der mündlichen Verhandlung auf die Begründung in der mündlichen Verhandlung vom 17.02.2014 Bezug genommen und darauf hingewiesen, dass sich insoweit keine Änderung ergeben habe. Hinsichtlich der Ergänzung des Antrages zu I. hat die Kammer ausgeführt, dass es auf die unter Beweis gestellte Behauptung nicht ankomme, da sie nicht auf eine durchschnittliche Umsatzrendite abstelle, sondern darauf, ob ein Gewinn erwirtschaftet worden sei.

42

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

43

Die Klage ist mit ihrem Antrag zu 1. zulässig, obwohl die Klägerin sich mit ihrem Zahlungsbegehren vor Klageerhebung nicht an die Beklagte gewandt hat. Dieses Verhalten der Klägerin steht der Annahme eines Rechtsschutzbedürfnisses nicht entgegen (a.A. Rennert in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, Vor §§ 40-53 Rn. 13). Soweit ein vorgeschaltetes Verwaltungsverfahren - wie hier - gesetzlich nicht gefordert ist, darf diese gesetzgeberische Entscheidung nicht unterlaufen werden (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 20. Aufl. 2014, Vorb. § 40 Rn. 51; die Erforderlichkeit eines vorherigen Antrages ablehnend auch Ehlers in Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Vorb. § 40 Rn. 82).

44

Die Klage ist mit ihrem Antrag zu 1. jedoch nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Zahlung. Zwar ist § 19 des Vertrages vom 09.05.2006 nichtig, dem Rückforderungsanspruch steht aber entgegen, dass die Klägerin mit ihrer Forderung gegen Treu und Glauben verstößt.

45

Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde städtebauliche Verträge schließen. Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages kann insbesondere die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen sein, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind (§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB). Einen derartigen städtebaulichen Vertrag haben die Beteiligen am 09.05.2006 geschlossen.

46

Die die Folgekosten betreffende Vereinbarung des § 19 des Vertrages vom 09.05.2006 ist nichtig, da das Gebot der Ursächlichkeit nicht beachtet wird.

47

Bei den Folgekosten geht es um Aufwendungen, die den Gemeinden jenseits der beitragsfähigen Erschließung als Folge neuer Ansiedlungen für Anlagen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs entstehen. Folgekostenverträge dürfen nur oder allenfalls das erfassen, was von einem bestimmten Bauvorhaben an Folgen ausgelöst wird. Die Wahrung des Erfordernisses der Ursächlichkeit lässt sich von den am Vertrag Beteiligten nur übersehen, wenn sich der Vertragswille aller Beteiligten auf bestimmte Zusammenhänge zwischen dem Bauvorhaben und den dadurch veranlassten Folgeeinrichtungen und deren Kosten bezieht. Dem ist nur genügt, wenn die vereinbarten Beträge durch den Vertrag in bestimmter Höhe bestimmten Folgemaßnahmen zugeordnet werden. Bei der Abschätzung der aus Anlass eines Vorhabens zu erwartenden Folgen darf in gewissem Umfang auf Erfahrungssätze zurückgegriffen werden. Die vertragliche Konkretisierung ist unerlässlich, weil ohne sie die Gefahr besteht, dass es bei den Folgekostenverträgen in Wahrheit überhaupt nicht mehr um (bestimmte) Folgekosten geht, sondern um eine Art allgemeiner und vielleicht gar schematisch in die Verträge aufgenommener „Zuzugsabgabe“ (BVerwG, Urteil vom 06.07.1973 - IV C 22.72 - BVerwGE 42, 331). Ein Folgekostenvertrag ist auch dann mit § 11 BauGB vereinbar, wenn der Bedarf für eine städtebauliche Maßnahme durch die Überplanung und Bebauung mehrerer Gebiete verursacht wird. Auch dann kann die Maßnahme als Folge des geplanten Vorhabens anzusehen sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch die Gesamtkonzeption einer Gemeinde geeignet sein zu belegen, dass eine städtebauliche Maßnahme die Folge mehrerer neu ausgewiesener Baugebiete ist. Städtebauliche Maßnahmen sind auch dann als Folge des geplanten Vorhabens anzusehen, wenn eine Gemeinde nachvollziehbar davon ausgehen darf, dass durch die weitere Überplanung von bisher nicht bebaubaren Grundstücken Investitionskosten für öffentliche Einrichtungen entstehen, die sie zu tragen hätte, und sie im Hinblick auf diese Kosten abwägungsfehlerfrei von einer derartigen Überplanung absehen dürfte. Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Folgekostenvertrags bleibt aber, dass die Gemeinde die kausale Verknüpfung belegen kann. Somit reicht ein bloßer allgemeiner Bezug zu den gemeindlichen Aufgaben nicht aus. Nicht zulässig sind daher beispielsweise die Deckung eines Nachholbedarfs für bereits zuvor verwirklichte Planungen oder andererseits das Bilden eines finanziellen Polsters für gegenwärtig noch nicht absehbare Planungen. Ein Gesamtkonzept erfüllt nur dann die gesetzlichen Anforderungen, wenn die Gemeinde transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar belegen kann, dass die von ihr in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu beschließenden und realistischerweise verwirklichungsfähigen Bebauungspläne einen (weiteren) Bedarf an öffentlichen Einrichtungen hervorrufen. In jedem Fall muss anhand nachvollziehbarer und realistischer Prognosen dargelegt werden, mit welcher Zunahme der Bevölkerung gerechnet wird. Daraus ist abzuleiten und anhand von Erfahrungswerten zu belegen, welcher Bedarf an öffentlichen Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen, dadurch hervorgerufen wird und welche Kosten in dessen Folge auf die Gemeinde zukommen (BVerwG, Urteil vom 29.01.2009 - 4 C 15/07 - BVerwGE 133, 85).

48

Diesen Anforderungen wird die zwischen den Beteiligten geschlossene Vereinbarung nicht gerecht.

49

Die Grundsätze der Bodennutzung der Beklagten vom 25.11.2004, die Vertragsbestandteil geworden sind, erwähnen zwar die „Herstellungskosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur“, benennen aber nicht konkret, um welche Infrastruktureinrichtungen es sich handelt. Zudem ermöglichen sie - unabhängig von den im Einzelfall anfallenden bzw. zu erwartenden Kosten - eine Ablösung durch einen Pauschalbetrag in Höhe von 75,- €/m² Geschossfläche. Die Grundsätze enthalten damit keine auf den Einzelfall abstellende Regelung. Es ist vielmehr der erkennbare Wille der Beklagten, mit den Grundsätzen unabhängig vom Einzelfall für jeden denkbaren Planungsfall eine Regelung zu treffen. In den Vertrag wird der Pauschalbetrag von 75,- €/m² übernommen, es wird aber nicht erläutert, wie er sich zusammensetzt. Vielmehr wird ausdrücklich auf eine Ermittlung der Folgekosten im Einzelfall verzichtet. Die sozialen Infrastruktureinrichtungen werden lediglich ihrer Art nach beispielhaft genannt. Dem Vertrag und seinen Anlagen kann danach nicht entnommen werden, welche Infrastruktureinrichtungen konkrete Folge der Planungsmaßnahme sind und welche Kosten für diese Einrichtungen zu erwarten sind bzw. wie der von der Klägerin zu zahlende Betrag für die Einrichtungen verwandt werden soll. Auch wenn es sich nach der Rechtsprechung bei der Festlegung des Betrages um das Ergebnis einer Prognose und einer Anwendung von Erfahrungssätzen handeln kann, ist hier die Grenze zu einer vom Einzelfall losgelösten Zuzugsabgabe überschritten.

50

Trotz Nichtigkeit des § 19 des Vertrages hat die Klägerin keinen Anspruch auf Rückzahlung der auf der Grundlage dieser Vereinbarung gezahlten Folgekosten, da ihre Forderung gegen Treu und Glauben verstößt.

51

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts steht der Grundsatz von Treu und Glauben der einseitigen Rückabwicklung eines nichtigen Austauschvertrages nicht allein deshalb entgegen, weil die Leistung der Gemeinde nicht mehr rückgängig zu machen ist. Es müssen vielmehr besondere, in der Person oder im Verhalten des Erstattung begehrenden Bürgers liegende Umstände hinzutreten, die das Rückforderungsbegehren als treuwidrig erscheinen lassen. Derartige Umstände können auch darin bestehen, dass der Betroffene einen ihm zunächst entstandenen Vermögensnachteil auf den Erwerber des Grundstücks vertraglich abgewälzt hat. Es wäre mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, wenn der Vertragspartner der Gemeinde im Wege des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs den Ausgleich eines Vermögensnachteils herbeiführen kann, der nach der Veräußerung des Grundstücks endgültig nicht mehr vorhanden ist (BVerwG, Urteil vom 29. 01. 2009 - 4 C 15/07 - BVerwGE 133,85).

52

Dass die Folgekosten auf die Erwerber vertraglich abgewälzt worden sind, kann nicht nur dann angenommen werden, wenn in den Grundstückskaufverträgen darauf hingewiesen wird, dass die Folgekosten in dem Kaufpreis enthalten sind, was in der Praxis selten der Fall sein wird. Der durch die gezahlten Folgekosten entstandene Vermögensnachteil ist auch dann vertraglich abgewälzt, wenn er aufgrund eines Kaufvertrages wirtschaftlich abgewälzt worden ist. Dies ist dann der Fall, wenn bei Veräußerung der erschlossenen Grundstücke ein Kaufpreis erzielt worden ist, der den Grundstückswert vor der Überplanung, die Erschließungskosten, die gezahlten Folgekosten sowie einen Gewinn umfasst.

53

Dabei kann der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht entnommen werden, dass die Folgekosten nur dann als vertraglich abgewälzt angesehen werden können, wenn es dem Investor gelungen ist, eine Umsatzrendite zu erzielen, die derjenigen entspricht, welche bei vergleichbaren Wohnungsbauvorhaben durchschnittlich erzielt werden kann. Abgesehen davon, dass es angesichts zahlreicher zu berücksichtigender Faktoren nur schwer möglich ist, Wohnungsbauvorhaben als vergleichbar einzustufen, würde anderenfalls von einem Abwälzen nur noch dann ausgegangen werden können, wenn der Investor überdurchschnittliche Erlöse erzielt hat. Hierfür gibt es in der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 29. 01. 2009 keinen Anhaltspunkt. Nach Auffassung der Kammer genügt es daher, dass der Investor einen Gewinn erzielten konnte.

54

Zutreffend ist jedoch die Auffassung der Klägerin, dass grundsätzlich die Partei für die Umstände eines Verstoßes gegen Treu und Glauben beweispflichtig ist, die sich auf einen derartigen Verstoß beruft. Angesichts des Umstandes, dass die Investoren in Fällen der vorliegenden Art mit dem Ziel der Gewinnerzielung tätig werden und zur Erreichung dieses Zieles vorab den Kaufpreis entsprechend kalkulieren, ist allerdings von einer widerlegbaren Vermutung auszugehen, dass es der Klägerin gelungen ist, die gezahlten Folgekosten wirtschaftlich abzuwälzen. Grundlage der Vermutung ist der Erfahrungssatz, dass ein Verkaufswilliger einen Kaufpreis kalkuliert und bei dieser Kalkulation den gesamten Aufwand sowie einen angestrebten Gewinn berücksichtigt. Kommt es zu einem Kaufvertrag, ist davon auszugehen, dass es dem Verkäufer gelungen ist, einen Kaufpreis zu erzielen, mit welchem er seinen Aufwand - und damit auch die gezahlten Folgekosten - wirtschaftlich abwälzen kann. Diese Vermutung kann allerdings widerlegt werden. Dies ist vor allem dann möglich, wenn außergewöhnliche Umstände eingetreten sind, die es nicht möglich machten, die Grundstücke zu den kalkulierten Preisen zu veräußern. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass es der Beklagten nicht möglich ist, den Beweis zu führen, dass die Klägerin die Folgekosten wirtschaftlich abgewälzt hat, da sie von sich aus keine Kenntnis über die hierfür erforderlichen Informationen aus dem Bereich der wirtschaftlichen Tätigkeit der Klägerin hat oder sich beschaffen kann.

55

Die o.g. Vermutung streitet für die Beklagte. Der Beweis für einen Verstoß gegen Treu und Glauben durch die Rückforderung ist vorliegend geführt, da es der Klägerin nicht gelungen ist, die genannte Vermutung zu widerlegen. Außergewöhnliche Umstände hat sie selbst nicht vorgetragen.

56

Die Klägerin konnte die Vermutung der gelungenen wirtschaftlichen Abwälzung bereits deshalb nicht widerlegen, da sie im Verfahren keine hinreichenden und z.T. divergierende Angaben zu ihrem Aufwand und den von ihr erzielten Erlösen gemacht hat.

57

So hat sie mit Schriftsatz vom 28.04.2014 vorgetragen, sie habe durch die Grundstücksverkäufe Erlöse in Höhe von 3.993.972,- € erzielt, zuvor hatte sie jedoch als Anlage K 6 eine tabellarische Übersicht der Verkaufspreise mit Schriftsatz vom 06.03.2013 vorgelegt, aus der sich bei Addition der Verkaufspreise ein Betrag in Höhe von 3.955.663,- € ergibt, wobei das Grundstück A-Straße außer Betracht bleibt. Dies war zwar Teil des Grundstücks, das die Klägerin von ihrem Ehemann erworben hat, es war jedoch bereits unabhängig von der von der Beklagten vorgenommenen Überplanung bebaut und bewohnt. Nach einem von der Klägerin mit Schriftsatz vom 13.11.2012 vorgelegten Schreiben ihres Steuerberaters vom 02.10.2012 ist von Veräußerungserlösen in Höhe von 4.003.972,- € auszugehen.

58

Eine aus sich heraus nachvollziehbare, zusammenfassende Übersicht des Aufwands liegt ebenfalls nicht vor. Zunächst hat die Klägerin als Anlage K 7 eine Übersicht vorgelegt, die aus sich heraus unverständlich ist. Sie enthält im Wesentlichen Beträge und kurze Stichworte, jedoch keinerlei Erläuterung, welche die Angaben nachvollziehbar machen könnten. Darüber hinaus hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung am 17.02.2014 erklärt, in dieser Aufstellung fehlten die Finanzierungskosten. Das Vorhaben sei vollständig kreditfinanziert gewesen; sie habe dafür einen Kredit in Höhe von 4.200.000 € aufgenommen, dessen Kosten versehentlich nicht in der Aufstellung enthalten seien. Nachdem der Klägerin mit gerichtlicher Verfügung gemäß § 87b Abs. VwGO vom 18.02.2014 aufgegeben worden war, eine vollständige Aufstellung der ihr bei der Realisierung des Vorhabens entstandenen Kosten mit sämtlichen Belegen vorzulegen und die einzelnen Positionen inhaltlich zu erläutern, übersandte sie Steuerbescheide und Gewinn- und Verlustrechnungen für die Jahre 2006 bis 2010 sowie ein Konvolut von weiteren Unterlagen, u.a. Kontenblättern, ohne diese inhaltlich zu erläutern. Diese Unterlagen stellen jedoch keine nachvollziehbare Aufstellung der der Klägerin entstandenen Kosten dar. Es kann dabei unterstellt werden, dass die einzelnen Angaben steuerlich richtig sind, sie ersetzen jedoch keine nachvollziehbare Gegenüberstellung von Erlösen und Aufwand des Gesamtgeschäftes für die hier vorzunehmende Überprüfung, ob die Folgekosten wirtschaftlich weitergegeben werden konnten. Es ist auch nicht Aufgabe des Gerichts, anhand der vorgelegten Unterlagen selbst eine solche Aufstellung zu fertigen. Darüber hinaus betreffen die Steuerunterlagen zwar nach den Angaben des in der mündlichen Verhandlung anwesenden Steuerberaters der Klägerin nur deren Grundstückshandel und damit nicht das privat genutzte Grundstück A-Straße; in der zusätzlich vorgelegten Aufstellung der angefallenen Kreditzinsen sind jedoch auch nach ihrem Vortrag Zinsbelastungen in Zusammenhang mit diesem Grundstück enthalten, ohne dass ersichtlich ist, wie diese herausgerechnet werden könnten.

59

Die im Laufe des Verfahrens divergierenden Angaben der Klägerin zu wesentlichen wirtschaftlichen Aspekten des Geschäfts und die aus sich heraus nicht nachvollziehbaren und nicht erläuterten Unterlagen waren nicht geeignet, die Vermutung zu widerlegen, dass es der Klägerin gelungen ist, die Folgekosten abzuwälzen.

60

Wenn man ungeachtet dessen die von der Klägerin vorgelegten Steuerbescheide berücksichtigt, ergibt sich zudem, dass es der Klägerin nach den oben genannten Maßstäben gelungen ist, die gezahlten Folgekosten wirtschaftlich auf die Käufer der Grundstücke abzuwälzen.

61

Die Klägerin hat für die Jahre 2006 bis 2010 Einkommenssteuerbescheide vorgelegt. In diesen sind als Teil der Besteuerungsgrundlagen für die Klägerin Angaben zu Einkünften aus Gewerbebetrieb als Einzelunternehmer angegeben. Den weiterhin vorgelegten Gewinn- und Verlustrechnungen ist zu entnehmen, dass es sich jeweils um Einkünfte aus dem Grundstückshandel der Klägerin handelt. Die Angaben für das Jahr 2005 können hier außen vor bleiben. Es sind zwar 2005 Grundstückskaufverträge geschlossen worden, Zahlungen hierauf erfolgten jedoch erst 2006. Aus den vorgelegten Unterlagen ergeben sich keine im Zusammenhang mit dem Baugebiet stehende Einnahmen in 2005.

62

Den vorgelegten Steuerbescheiden sind folgende Einkünfte der Klägerin aus dem Grundstückshandel zu entnehmen:

63

2006   

44.740,- €

2007   

51.871,- €

2008   

 3.840,35 €

2009   

- 10.367,- €

2010   

- 332,- €

64

Für das Jahr 2009 wurden bei der Feststellung der Einkünfte Gerichtsgebühren für das laufende Verfahren in Höhe von 7.968,- € berücksichtigt, die nach Auffassung der Kammer hier nicht berücksichtigungsfähig sind, da sie mit dem hier relevanten Projekt der Entwicklung und Veräußerung von Grundstücken nichts zu tun haben, sodass für 2009 nur negative Einkünfte in Höhe von 2.399,- € zu berücksichtigen sind. Gleiches gilt für Anwaltskosten in Höhe von 4.864,39 € für das laufende Verfahren, die im Jahr 2010 mindernd berücksichtigt wurden. Es ist für die hier vorzunehmende Betrachtung für das Jahr 2010 von positiven Einkünften in Höhe von 4.532,39 € auszugehen.

65

Es ergibt sich mithin für die Jahre 2006 bis 2010 ein Gewinn von 102.584,74 €. Dieser Gewinn reduziert sich nicht im Hinblick auf einen von der Klägerin angesprochenen kalkulatorischen Unternehmerlohn. Bei einem Einzelunternehmen wird die Arbeitsleistung des Geschäftsinhabers durch den Gewinn abgegolten. Der Unternehmer in einer Personengesellschaft entnimmt sein Einkommen den Gewinnen, sodass bei der Frage, ob ein Gewinn erzielt wurde, dies nicht mindernd zu berücksichtigen ist.

66

Ausgehend von den sich aus den vorliegenden Kaufverträgen ergebenden Verkaufserlösen in Höhe von 3.955.663,- € ergibt sich bei einem Gewinn von 102.584,74 € eine Umsatzrendite von 2,59 %. Der Steuerberater der Klägerin geht in dem bereits erwähnten Schreiben vom 02.10.2012 von einem Gewinn in Höhe von 110.818,- € und einer Umsatzrendite von 2,76 % aus.

67

Bereits hieraus ergibt sich, dass der Klägerin auch nach ihrem eigenen Vorbringen und unter Zugrundelegung der von ihr vorgelegten Steuerbescheide ein Gewinn verblieben ist. Dies ist nach den obigen Ausführungen ausreichend für die Annahme, dass es der Klägerin gelungen ist, die Folgekosten auf die Grundstückserwerber wirtschaftlich abzuwälzen.

68

Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass die Höhe des Gewinns maßgeblich dadurch bestimmt wird, welcher Wert der Flächen zugrunde gelegt wird. Nach den obigen Ausführungen ist bei der Prüfung der Frage, ob es dem Investor gelungen ist, die Folgekosten wirtschaftlich abzuwälzen, von dem Grundstückwert vor der Überplanung, d.h. hier vor der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 44, auszugehen. Auf den Wert nach der Überplanung abzustellen würde bedeuten, den Wertzuwachs durch die Überplanung außer Betracht zu lassen. In einem Fall, in welchem die Flächen vor der Überplanung im Eigentum des Investors stehen, kommt dieser Wertzuwachs dem Investor zugute. Der Wertzuwachs hat Einfluss auf die Höhe des Gewinns. Der Wertzuwachs kann aber auch dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn der Wertzuwachs nicht dem Investor zugutekommt, sondern einem mit ihm wirtschaftlichen verbundenen Dritten, von dem der Investor die Flächen erwirbt und dabei einen Preis bezahlt, der dem Grundstückswert nach der Überplanung entspricht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob - wie im vorliegenden Fall - der Investor mit dem Verkäufer der zu überplanenden Flächen verheiratet ist, entscheidend ist insoweit eine Verbindung im wirtschaftlichen Interesse. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist dieser Ansatz der Kammer nicht mit Art. 6 GG unvereinbar, da die Kammer insoweit nicht auf die Ehe abstellt.

69

Der Wert des Grundstücks, welches die Klägerin von ihrem Ehemann erworben hat, betrug vor der Überplanung nach dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten vom 28.04.2005 816.530,- €, der Wert nach der Überplanung 1.600.000,- €. Letzteren Betrag hat die Klägerin bei Erwerb der Flächen an ihren Ehemann gezahlt.

70

Bei der Betrachtung ist das bebaute und von der Klägerin im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung bewohnte Grundstück A-Straße jeweils herauszurechnen. In dem Schreiben des Steuerberaters der Klägerin vom 02.10.2012 wird u.a. ausgeführt, dass in dem Kaufpreis von 1.600.000,- € der Wert des Grundstücks A-Straße enthalten ist und dieses mit einem Wert von 285.000,- € anzusetzen ist. Der Grundstückswert nach der Überplanung reduziert sich damit auf 1.315.000,- €.

71

Das Grundstück A-Straße ist 764 qm groß. Die nach dem vorgelegten Gutachten berücksichtigte Baulandfläche reduziert sich um diese Fläche, sodass sich ein Ausgangswert von 633.170,- € ergibt.

72

Bei der nach Auffassung der Kammer gebotenen Berücksichtigung des Wertes der Flächen vor der Überplanung anstatt des Wertes nach der Überplanung ergibt sich eine Differenz von 681.830,- €. Dieser Wert stellt den Wertzuwachs durch die Überplanung dar und ist bei der Gewinnbetrachtung erhöhend zu berücksichtigen.

73

Angesichts dessen ist es der Klägerin nicht gelungen, die Vermutung zu widerlegen, dass es ihr bei der Veräußerung der Grundstücke gelungen ist, die gezahlten Folgekosten auf die Käufer wirtschaftlich abzuwälzen.

74

Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts Hannover (Urteil vom 15.09.2011 - 9 A 90/11 - juris), nach der eine Rückforderung auch dann mit Treu und Glauben vereinbar sei, wenn der Inverstor die Folgekosten bei der Kaufpreisgestaltung berücksichtigt und den Kaufpreis realisiert habe, da es im unternehmerischen Risiko des Investors stehe, ob er den gezahlten Betrag über eine Vermarktung der Grundstücke erwirtschaften könne. Die hierbei erzielten Gewinne stünden allein dem Inverstor zu und stellten keine „Gegenleistung“ der Käufer für von dem Investor geleistete Folgekosten dar. Zwar zitiert das Verwaltungsgericht Hannover die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, nach welcher es mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren ist, wenn der Vertragspartner der Gemeinde den Ausgleich eines Vermögensnachteils anstrebt, der nach der Veräußerung des Grundstücks endgültig nicht mehr vorhanden ist. Anschließend setzt sich das Verwaltungsgericht Hannover mit seiner Entscheidung aber in einen Widerspruch zu dieser Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, ohne dies näher zu begründen. Verkannt wird dabei, dass es nicht um eine „Gegenleistung“ der Käufer für von dem Investor geleistete Folgekosten geht, sondern um die Möglichkeit eines wirtschaftlichen Abwälzens, die im Fall des Verwaltungsgerichts Hannover offenbar gegeben war. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geht es darum, ob ein Vermögensnachteil ausgeglichen ist, nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Hannover um eine Belohnung für unternehmerisches Risiko.

75

Die Klage ist mit ihrem Antrag zu 2. als Zwischenfeststellungsklage i. S. des § 173 VwGO i. V. mit § 256 Abs. 2 ZPO unzulässig. Bis zum Schluss derjenigen mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, kann der Kläger durch Erweiterung des Klageantrags, der Beklagte durch Erhebung einer Widerklage beantragen, dass ein im Laufe des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil abhängt, durch richterliche Entscheidung festgestellt werden (§ 256 Abs. 2 ZPO).

76

Entgegen dem Wortlaut - und der Auffassung der Beklagten - dürfte der Zulässigkeit allerdings nicht entgegenstehen, dass das Rechtsverhältnis - die Frage der Nichtigkeit von § 19 des zwischen den Beteiligten geschlossenen Vertrages - nicht erst während des anhängigen Verfahrens streitig geworden ist. So wird vertreten, dass die Zwischenfeststellungsklage auch schon mit der Hauptklage zusammen anhängig gemacht werden kann (vgl. Greger in Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 256 Rn. 29; Becker-Eberhard in Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2013, § 256 Rn. 78, 83; Foerste in Musielack, ZPO, 10. Aufl. 2013, § 256 Rn. 43; Bacher in Vorwerk/Wolf, Beck’scher Online-Kommentar ZPO, § 256 Rn. 46).

77

Entscheidend ist jedoch, dass die Frage der Nichtigkeit des § 19 des Vertrages für die Entscheidung über den Klageantrag zu 1. nicht vorgreiflich ist. Das Rechtsverhältnis muss vorgreiflich sein, d.h. wenigstens teilweise maßgeblich für die Hauptentscheidung sein. Dabei kommt es auf die realen Entscheidungsgründe an. § 256 Abs. 2 ZPO greift nicht, wenn die Hauptklage unabhängig von dem streitigen Rechtsverhältnis abzuweisen ist (vgl. Foerste, a.a.O. Rn. 41).

78

Zwingende Zulässigkeitsvoraussetzung einer Zwischenfeststellungsklage ist, dass das Bestehen oder Nichtbestehen des streitigen Rechtsverhältnisses für die Entscheidung der Hauptsache vorgreiflich ist, also ohnehin darüber befunden werden muss, ob das streitige Rechtsverhältnis besteht. An der Vorgreiflichkeit fehlt es, wenn die Klage zur Hauptsache unabhängig davon abgewiesen wird, ob das zwischen den Parteien streitige Rechtsverhältnis besteht (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2007 - II ZR 111/05 - NJW 2008, 69, Urteil vom 15.12.2009 - XI ZR 110/09 - NJW-RR 2010, 640 jeweils m.w.N.). Es fehlt mithin an der Vorgreiflichkeit der Frage der Nichtigkeit des § 19 des Vertrages, da die Klage mit ihrem Antrag zu 1. unabhängig von dieser Frage wegen eines Verstoßes der Rückforderung gegen Treu und Glauben abzuweisen ist.

79

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i. V. mit § 709 ZPO.

80

Die Kammer lässt die Berufung zu, da der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung zukommt hinsichtlich der Frage, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass gezahlte Folgekosten vertraglich abgewälzt wurden (§§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

 


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