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Vorschrift
Normgeber:Finanzministerium
Aktenzeichen:VI 112
Erlassdatum:13.03.2020
Fassung vom:13.03.2020
Gültig ab:01.04.2020
Quelle:Wappen Schleswig-Holstein
Gliederungs-Nr:2330.84
Normen:32012L0021, 32012R0360, 32013R1407, 12016E108, § 16 Abs 3 HG SH ... mehr
Fundstelle:Amtsbl SH 2020, 836
Richtlinie zur verbilligten Abgabe von Grundstücken für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus (VerbR SH 2020)

Richtlinie zur verbilligten Abgabe von Grundstücken für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus (VerbR SH 2020)



Gl.Nr. 2330.84



Fundstelle: Amtsbl. Schl.-H. 2020 Nr. 19, S. 836



Bekantmachung des Finanzministeriums
vom 13. März 2020 – VI 112 -





Nach § 16 Abs. 13 des Gesetzes über die Feststellung eines Haushaltsplanes für das Haushaltsjahr 2020 (Haushaltsgesetz 2020) darf das Finanzministerium abweichend von § 63 Absatz 3 und 4 LHO zur verbilligten Beschaffung von Bauland gestatten, dass landeseigene Grundstücke an Kommunen oder Dritte unter dem vollen Wert veräußert werden, wenn sichergestellt ist, dass diese Grundstücke binnen angemessener Frist, die in der Regel fünf Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages nicht übersteigen soll, mindestens zu zwei Dritteln zu Zwecken des sozialen Wohnungsbaus bebaut werden.



Damit wird Ziffer 3 des Beschlusses des Schleswig-Holsteinischen Landtages vom 24. April 2018 (Voraussetzungen für die Schaffung von Wohnraum weiter verbessern – Drucksache 19/478 vom 23. Januar 2018) umgesetzt:



„Das Land setzt sich dafür ein, dass freie Grundstücke des Landes kostengünstig zum Zwecke des zumindest anteilig geförderten Wohnungsbaus und des studentischen Wohnens verkauft werden können. (...)“.



Hierzu wird im Einzelnen bestimmt:



1


Für eine verbesserte Versorgung der Menschen mit bezahlbarem Wohnraum kann das Land einen Beitrag leisten, indem es für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus geeignete Grundstücke verbilligt abgibt. Auf Grundlage der neuen gesetzlichen Ermächtigung soll ein Verkauf vorrangig an Kommunen erfolgen, da diese die Marktgegebenheiten und den Bedarf an Wohnraum mit Sozialbindungen vor Ort am besten einschätzen können. In Einzelfällen soll ein Verkauf in enger Absprache mit den Kommunen auch direkt an Dritte erfolgen. Dies ist erforderlich, weil nicht jede Kommune in der Lage ist, entsprechende Investitionen selbst zu tätigen.


An Kommunen können landeseigene Grundstücke als Bauland für den sozialen Wohnungsbau unmittelbar ohne öffentliche Ausbietung abgegeben werden, sofern das abzugebende Grundstück für das Land entbehrlich ist. Die Entbehrlichkeitsprüfung gem. VV Nummer 4.1 zu § 64 LHO i.V.m. § 63 Abs. 2 LHO erfolgt durch das Finanzministerium.


2


Die Verbilligung kann gewährt werden, wenn auf dem Grundstück Mietwohnungsraum im Sinne des Gesetzes über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein (Schleswig-Holsteinisches Wohnraumförderungsgesetz – SHWoFG) vom 25. April 2009 in der jeweils aktuellen Fassung geschaffen wird.


Voraussetzung für die Verbilligung ist weiter die Inanspruchnahme von Fördermitteln nach dem SHWoFG. Es gelten die Voraussetzungen und Maßgaben der jeweiligen Wohnungsförderungsrichtlinien im Sinne des SHWoFG. Fördermittelgeber ist die Investitionsbank Schleswig-Holstein (Bewilligungsstelle). Der Verkauf erfolgt unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB), dass der Käuferin bzw. dem Käufer eine Förderzusage gem. § 5 SHWoFG erteilt wird.


Auf dem Grundstück müssen mindestens zwei Drittel der neu geschaffenen Wohnungen, mindestens aber acht Mietwohnungen, nach dem SHWoFG errichtet werden.


Die Zweckbindung des SHWoFG wird durch die Förderzusage des Fördermittelgebers sichergestellt.


Eine mittelbare Belegung der Mietwohnungen durch Übertragung von Bindungen ist ausgeschlossen.


Eine Verbilligung kann nur gewährt werden, wenn ein Bauvorbescheid über die Realisierung der Wohnbebauung im Sinne des SHWoFG vorliegt.


Die Gewährung der Verbilligung steht unter dem Vorbehalt der EU-Konformität. Mit der Abgabe des vergünstigten Grundstücks liegt in der Regel eine staatliche Beihilfe vor. Die soziale Wohnraumförderung ist eine Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse im Sinne des europäischen Unionsrechts. Ausgleichsleistungen für den sozialen Wohnungsbau sind mit dem Binnenmarkt vereinbare Beihilfen und nach dem Beschluss der EU-Kommission 2012/21/EU vom 20. Dezember 2011 (Freistellungsbeschluss, ABL L/2012/7/3), der Verordnung (EU) Nummer 360/2012 der Kommission vom 25. April 2012 (DAWI-De-minimis-VO, ABL L/2012/114/8, geändert durch Verordnung (EU) 2018/1923 vom 7. Dezember 2018 ABL L/2018/313/2) und der Verordnung (EU) Nummer 1407/2013 der Kommission vom 18. Dezember 2013 (Allgemeine De-Minimis-VO, ABL L/2013/352/1), von der Anmeldepflicht befreit, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Ansonsten sind Beihilfen oberhalb der jeweils geltenden De-minimis-Schwellenwerte anzumelden (Artikel 108 Abs. 3 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union) und können nur durch eine Genehmigung nach einer Einzelbeurteilung der EU-Kommission wirksam werden.


Die Prüfung der EU-Konformität erfolgt im Rahmen des Betrauungsaktes durch den Fördermittelgeber. Etwaige Kosten hierfür trägt die Käuferin bzw. der Käufer.


3


Ausgangswert ist der volle Verkehrswert des jeweils zu veräußernden Grundstücks, der durch Aufstellung einer Wertermittlung i.S. des § 64 Abs. 3 LHO zu ermitteln ist. Die Wertermittlung soll zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht älter als 12 Monate sein.


Die Verbilligung beträgt für jede neu geschaffene nach dem SHWoFG geförderte Mietwohnung 25.000 €. Die Verbilligung ist auf 50 Prozent des Verkehrswertes beschränkt.


Die Berechnung des verbilligten Kaufpreises ist im Kaufvertrag darzustellen.


4


Der Eigentumswechsel der geförderten Mietwohnungen bedarf für die Dauer der Zweckbindung der vorherigen Zustimmung des Finanzministeriums des Landes Schleswig-Holstein. Voraussetzung für eine Zustimmung ist eine positive Stellungnahme des Fördermittelgebers.


Die Käuferin oder der Käufer des Baugrundstückes hat vor Abschluss des Kaufvertrages folgende Erklärungen abzugeben und Bescheinigungen oder Nachweise vorzulegen:


Bestätigung der grundsätzlichen Förderfähigkeit der Maßnahme durch den Fördermittelgeber


Positive Stellungnahme der Belegungsgemeinde nach § 2 SHWoFG


Bauvorbescheid nach Nummer 2 dieser Richtlinie


Machbarkeitsstudie einer Fachingenieurin oder eines Fachingenieurs mit Plänen oder eine Entwurfsplanung der Bebauung


5


In den Kaufvertrag ist als Zweck der verbilligten Abgabe die Errichtung und Vermietung von nach dem SHWoFG geförderten Mietwohnungen im Sinne dieser Richtlinie aufzunehmen.


Dieser Zweck ist durch ein Wiederkaufsrecht zugunsten des Landes für den Fall zu sichern, dass die kaufgegenständlichen Grundstücke nicht innerhalb von fünf Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages bezugsfertig mit der Anzahl der geförderten Mietwohnungen, die Grundlage der Berechnung der Verbilligung nach Ziffer 3 dieser Richtlinie sind, bebaut worden sind und nicht ab Bezugsfertigkeit unverzüglich und für die Dauer der Zweckbestimmung genutzt worden sind.


Das Wiederkaufsrecht ist durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Landes im Grundbuch dinglich zu sichern.


Als Wiederkaufspreis ist im Kaufvertrag der vom Erstkäufer gezahlte Grundstückspreis zu vereinbaren. Auch ist zu vereinbaren, dass der Erstkäufer sämtliche Kosten des Wiederkaufs trägt.


Im Kaufvertrag ist ferner bei Ausübung des Wiederkaufsrechts vorzusehen, dass das Land dem Erstkäufer die vor dem Wiederkauf auf das Grundstück gemachten Verwendungen und Bauleistungen gem. § 459 BGB insoweit ersetzt, als der Wert des Grundstücks in diesem Zeitpunkt durch Verwendungen und Bauleistungen erhöht ist, wobei der Wert des Grundstücks in diesem Zeitpunkt durch Bauleistungen nur dann erhöht ist, wenn sie bei einer Weiterveräußerung an Dritte wirtschaftlich verwertbar sind. Der Erstkäufer muss sich im Kaufvertrag verpflichten, vom Land keine Entschädigung für solche Bauwerke zu verlangen, die nicht der Zweckbestimmung entsprechen.


6


Dem Land Schleswig-Holstein ist im Kaufvertrag die Möglichkeit einzuräumen, anstelle der Ausübung des Wiederkaufsrechts für den Grund und Boden die Nachzahlung der gewährten Verbilligung in voller Höhe zu verlangen.


Der Nachzahlungsbetrag ist ab Fälligkeit des Kaufpreises zu verzinsen. Die jährliche Verzinsung beträgt fünf Prozentpunkte über dem Basiszins.


Für den Fall der Nachzahlung hat sich die Käuferin oder der Käufer im Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung gem. § 800 Zivilprozessordnung zu unterwerfen. Der Anspruch ist durch die Eintragung einer werthaltigen nachrangigen Grundschuld in Höhe des Verbilligungsbetrages sowie der Zinsen dinglich zu sichern.


Die Vormerkung und Sicherheiten müssen spätestens bei Übergabe des Grundstückes an die Käuferin oder den Käufer bestellt sein.


7


Diese Richtlinie tritt rückwirkend vom 1. April 2020 in Kraft.




 


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